Những lưu ý khi làm lại sổ đỏ có thửa đất có ao, vườn, đất thổ cư

Bài viết cung cấp thông tin quan trọng về quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 liên quan đến việc xác định lại diện tích đất ở đối với thửa đất có vườn, ao, đất thổ cư khi làm lại sổ đỏ. Để hiểu rõ hơn, chúng ta sẽ phân tích nội dung chính như sau:

1. Bối cảnh và vấn đề thực tế

• Một số hộ gia đình có thửa đất có ao, vườn, đất thổ cư đã được cấp sổ đỏ từ trước ngày 1/7/2004.
• Khi làm lại sổ đỏ (đổi sang sổ hồng), có trường hợp UBND huyện chỉ công nhận một phần diện tích là đất ở, phần còn lại bị chuyển sang đất trồng cây lâu năm có thời hạn sử dụng 50 năm.
• Điều này gây thắc mắc về quyền lợi của người sử dụng đất và cơ sở pháp lý để xác định lại diện tích đất ở.

Ví dụ thực tế trong bài viết:

• Gia đình đã có trích lục địa bộ từ năm 1937, giấy mua bán có đóng dấu, kê khai ruộng đất từ năm 1988, nộp thuế đầy đủ từ 1992-1994.
• Năm 1995, gia đình được cấp sổ đỏ với 1.040m² là đất thổ cư.
• Khi làm lại sổ đỏ, chỉ 300m² được công nhận là đất ở, phần còn lại (740m²) bị chuyển sang đất trồng cây lâu năm, khiến gia đình lo lắng về quyền sử dụng đất của mình.

⏩ Vấn đề đặt ra:

• Gia đình có quyền yêu cầu UBND công nhận toàn bộ 1.040m² là đất ở không?
• Việc UBND tự chuyển phần diện tích còn lại thành đất vườn, bắt buộc nộp tiền nếu muốn chuyển lên đất ở có đúng không?

2. Cơ sở pháp lý theo Luật Đất đai 2024

A. Căn cứ theo Điều 137 – Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

• Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định về các loại giấy tờ có giá trị xác định quyền sử dụng đất.
• Theo Điểm n Khoản 1 Điều 137, các giấy tờ có trước 15/10/1993 (do UBND cấp tỉnh quy định) vẫn có giá trị xác định quyền sử dụng đất.
• Như vậy, các giấy tờ gốc của gia đình từ trước năm 1993 có thể được xem xét khi xác định lại diện tích đất ở.

B. Điều 141 – Xác định lại diện tích đất ở khi làm sổ đỏ mới

Theo Khoản 6 Điều 141, nếu thửa đất có vườn, ao, đất thổ cư và đã được cấp sổ đỏ trước ngày 1/7/2004, người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ thì có quyền đề nghị xác định lại diện tích đất ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

🔹 Điều kiện để được xác định lại toàn bộ diện tích đất ở:

1. Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (thuộc các Khoản 1, 2, 3, 5, 6, 7 Điều 137).
2. Không thuộc trường hợp bị hạn chế theo Khoản 4 Điều 137.
3. Diện tích đất không bị chuyển nhượng hoặc bị Nhà nước thu hồi một phần.

🔹 Trường hợp đất đã bị chuyển nhượng hoặc Nhà nước thu hồi một phần:

• Diện tích đã chuyển nhượng không được tính vào đất ở khi xác định lại.
• Diện tích đã bị thu hồi cũng không được xác nhận là đất ở.

⏩ Tóm lại:

• Nếu gia đình có giấy tờ hợp lệ và không thuộc diện bị hạn chế, có thể yêu cầu UBND xác nhận lại toàn bộ diện tích đất ở mà không phải đóng tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Việc UBND tự chuyển phần diện tích còn lại thành đất vườn và yêu cầu nộp tiền có thể không đúng nếu người dân đáp ứng đủ điều kiện theo luật.

3. Kết luận và lưu ý quan trọng

✅ Gia đình có quyền yêu cầu UBND huyện công nhận toàn bộ 1.040m² là đất ở, nếu có giấy tờ chứng minh hợp pháp theo Điều 137 và Điều 141 Luật Đất đai 2024.

✅ Không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định lại là đất ở, nếu đủ điều kiện theo luật.

✅ Nếu UBND huyện tự ý chuyển phần diện tích còn lại thành đất vườn, gia đình có thể khiếu nại hoặc yêu cầu giải thích rõ ràng theo quy định pháp luật.

✅ Trường hợp UBND không giải quyết thỏa đáng, có thể gửi đơn kiến nghị lên Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND cấp tỉnh để được xem xét lại.

⏩ Lời khuyên: Khi làm lại sổ đỏ, cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ liên quan (trích lục địa bộ, hợp đồng mua bán, sổ đỏ cũ, biên lai thuế…) và đối chiếu với quy định của Luật Đất đai 2024 để đảm bảo quyền lợi.