Việt Nam là một trong những quốc gia đã chứng minh được vị thế của mình trên thương trường quốc tế, đặc biệt là trong phân khúc bất động sản công nghiệp.
Trong bối cảnh toàn cầu hóa đang càng ngày càng phát triển, Việt Nam càng cần phải thu hút nhiều nguồn đầu tư nước ngoài. Sản xuất và đầu tư dài hạn đang trở thành điều kiện tiên quyết để hình thành nhu cầu về bất động sản công nghiệp.
Chính vì lý do trên mà các công ty, doanh nghiệp đang có ý định mở rộng kinh doanh đều cần nên cân nhắc thị trường bất động sản công nghiệp đang dần cạnh tranh hơn.
Để hiểu rõ hơn về tình hình bất động sản công nghiệp hiện nay ở Việt Nam cũng như định nghĩa bất động sản công nghiệp là gì thông qua bài viết dưới đây của Savills Industrial.
Bất động sản công nghiệp
Bất động sản công nghiệp đang có sức hút đối với nhà đầu tư như thế nào?
Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 lĩnh vực tại Việt Nam trong năm 2021. Dẫn đầu là ngành công nghiệp chế biến, chế tạo với tổng vốn đầu tư đạt 6,14 tỷ USD, bằng 43,9% tổng vốn đầu tư, lĩnh vực tiếp theo với tổng vốn đầu tư 5,43 tỷ USD cho sản xuất và phân phối điện, chiếm 38,8% tổng vốn đầu tư đăng ký. Tiếp theo đó là giao dịch bất động sản, bán sỉ và bán lẻ với tổng vốn lần lượt là 1,05 tỷ USD và trong khoảng 522 triệu USD.
Việt Nam đang trong giai đoạn đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và thu hút đầu tư nên nhu cầu về bất động sản công nghiệp là gì ngoài tiềm năng rất lớn. Nhiều tập đoàn lớn của nước ngoài đã và đang có dự định chọn Việt Nam là quốc gia để đặt nhà máy, nhà xưởng, nhất là sau thương chiến Mỹ – Trung khiến các nhà máy sản xuất nước ngoài đều lên dự định ‘di cư’ khỏi Trung Quốc.
Ngành công nghiệp của thị trường Việt Nam cũng như dịch vụ logistics cũng sẽ cần phải thích ứng trong tương lai gần, do đó sẽ cần nhiều quỹ đất để hỗ trợ các ngành dịch vụ phát triển công nghiệp. Do đó, lĩnh vực bất động sản công nghiệp được xem là một lĩnh vực đầy tiềm năng theo thời gian.
Để hiểu về bất động sản công nghiệp là gì, ta cần hiểu rằng, cùng với sự phát triển, thị trường này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, do đó cần lường trước thách thức và tận dụng các cơ hội phát triển bền vững.
Thực trạng hiện nay của thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 5 tháng đầu năm 2021, các khu công nghiệp, khu kinh tế thu hút khoảng 291 dự án đầu tư nước ngoài với vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm khoảng 6,02 tỷ USD.
Thu hút đầu tư khoảng 271 dự án đầu tư trong nước với vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm khoảng 53,2 tỷ đồng. Ở Việt Nam, hiện này đã có nhiều tập đoàn hàng đầu thế giới đặt nhà máy như Samsung, Intel, v.v.
Việc phát triển khu công nghiệp đã tạo nên hệ thống kết cấu hạ tầng mới có thể nói là đã khá tương đối hoàn chỉnh, đem lại giá trị dài hạn, không chỉ phục vụ riêng cho công nghiệp sản xuất và dịch vụ logistics mà còn góp phần chỉnh trang lại đô thị, thay đổi bộ mặt toàn địa phương, thúc đẩy tốc độ phát triển của khu vực.
Để hiểu rõ về bất động sản công nghiệp là gì ta nên nhìn lại thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước muôn vàn cơ hội để bứt phá, thay đổi vị thế trong khu vực và trên thế giới.
Công nghiệp là một ngành sản xuất có tầm quan trọng trong cơ cấu ngành của nền kinh tế, đặc biệt là với giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại đất nước của Việt Nam.
Bất động sản công nghiệp ảnh hưởng đến kinh tế
Bất chấp một năm 2021 đầy thách thức, Việt Nam vẫn tiếp tục chuyển đổi từ các ngành công nghiệp có kỹ năng thấp và thâm dụng lao động sang các ngành có giá trị gia tăng cao.
Các ngành công nghiệp giá trị thấp đang bắt đầu hình thành ở những nơi khác ở Đông Nam Á vì Việt Nam không còn được ưu đãi như trước nữa, và các ngành công nghiệp này phải vật lộn để tìm kiếm nguồn lao động và đất đai ở Việt Nam.
Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp của Savills Industrial: “Với việc các nhà đầu tư và khách thuê quốc tế không thể thị sát, lựa chọn bất động sản và ký hợp đồng thuê, các nhà phát triển công nghiệp không cho chốt giao dịch như mong đợi trong năm nay. Tuy nhiên, năm 2021 đã chứng kiến nhiều nguồn cung hơn với sự ra đời của các khu công nghiệp và dự án mới.”
Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài và các nhà đầu tư có giá trị gia tăng cao vẫn lạc quan về tăng trưởng dài hạn của Việt Nam
Tỷ lệ lấp đầy vẫn liên tục tăng ở một số tỉnh nhưng nhìn chung vẫn tương đối ổn định.
Việc đóng cửa và hạn chế đi lại đã làm chậm những doanh nghiệp di dời khỏi Trung Quốc dự kiến vào năm 2021. Tuy nhiên, các nhà phát triển tin rằng năm 2022 sẽ hiệu quả hơn về mặt cho thuê; người thuê và nhà đầu tư cũng sẽ có lựa chọn về nguồn cung mới khi các hạn chế được dỡ bỏ.
Chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam
Ông John Campbell, giám đốc dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Industrial Việt Nam cho biết, trong những năm gần đây, giá thuê đất công nghiệp trung bình tại phía Nam và phía Bắc đều đang trên đà tăng trưởng.
Trong đó giá thuê đất trung bình tại các khu vực trọng điểm tại phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai và Long An cao hơn các khu vực như Hưng Yên, Bắc Giang hay Bắc Ninh tại phía Bắc.
Có thể nói trong ba năm gần đây, giá đất tại các khu vực phía Nam tăng trưởng khá mạnh và cũng đã có nhiều sự chuyển dịch đáng chú ý.
Cụ thể, trong khoảng sáu tháng đầu năm, khu vực phía Bắc đã thu hút nhiều khoản đầu tư mà ta có thể nhắc đến năm thương vụ đầu tư đáng chú ý vào lĩnh vực sản xuất, những thương vụ này diễn ra tại hai thị trường chính ở miền Bắc và hai thương vụ còn lại ở miền Trung.
Một số khu vực như Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng là nơi có nhiều tiềm năng phát triển công nghiệp, thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, Bắc Giang ngày càng trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, hoạt động kinh doanh, đầu tư sản xuất và kho vận, nhà thưởng cho thuê.
Bất động sản công nghiệp
Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng đang chuyển hướng sang các khu vực khác như Hưng Yên và các tỉnh, nơi cũng được biết đến với tiềm năng sản xuất và hậu cần.
Ông Campbell cho biết: “Chúng tôi cũng nhận thấy có nhiều khoản đầu tư lớn vào Quảng Ninh cũng như Hải Phòng, bằng chứng là thời gian gần đây có rất nhiều hoạt động đầu tư vào khu vực này”.
Tại khu vực phía Nam, Long An đang phát triển trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư. Do các dự án công nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương và Đồng Nai tận dụng công suất cao nên nhiều doanh nghiệp đầu tư đã được Long An lựa chọn để xây dựng các trung tâm phân phối và các dự án kho vận.
Ngoài ra, tiềm năng phát triển của Bà Rịa – Vũng Tàu trong những năm tới là khá lớn, tỉnh này đã có một số dự án công nghiệp khá tốt như Khu công nghiệp Phú Mỹ.
Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản công nghiệp cũng dần xuất hiện những thách thức mới. Dự đoán cho Quý IV/2021, các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp đang hoạch định chiến lược “chốt lời” tại những thị trường quen thuộc và tìm kiếm những địa điểm tiềm năng mới, những “vùng xanh” sau đại dịch.
Đại diện Savills cũng nhận định, giá bất động sản công nghiệp sẽ lại tiếp tục tăng trong dịp cuối năm bởi nhiều nguyên nhân. Tiêu biểu như: Phổ giá đất ở rất nhiều địa phương được điều chỉnh, tăng lên trong khoảng 10-15%; chi phí vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư khác đều tăng; chi phí và chi phí cơ hội cũng sẽ có khả năng tăng trở lại do siết chặt thủ tục phê duyệt dự án và kéo dài thủ tục.
Bất động sản công nghiệp đang có sức hút đối với nhà đầu tư như thế nào?
Do kinh tế toàn cầu đang bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh, vẫn còn nhiều rủi ro và cơ hội cho ngành bất động sản tại các khu công nghiệp của Việt Nam.
Nhưng đổi lại, qua đại dịch, các doanh nghiệp còn trụ lại qua sự tôi luyện đã có những bước đi vững chãi hơn, tạo dựng tiền đề chắc chắn cho công cuộc đầu tư và xúc tiến cho thị trường bất động sản công nghiệp chuyển mình mạnh mẽ trong cuối năm nay và đầu năm 2022.
Bất động sản công nghiệp
Triển vọng của Việt nam nhờ bất động sản công nghiệp có những điểm sau:
Việt Nam sẽ là mục tiêu của các công ty lớn nước ngoài
Đón đầu làn sóng đầu tư này, nhiều công ty đã đầu tư vào cơ sở hạ tầng để đón làn sóng đầu tư; các tập đoàn quốc gia và các tập đoàn lớn ở nước ngoài sẽ đầu tư và mang vốn.
Tính đến tháng 5/2021, Việt Nam đã thu hút được tổng vốn FDI đăng ký là 13,9 tỷ USD. Lĩnh vực chế biến, chế tạo tăng 6,1 USD (43% tổng vốn vào), với 215 dự án mới đầu tư 2,57 tỷ USD và 222 dự án hiện có huy động 3,1 tỷ USD.
Dự án sản xuất lớn nhất vào tháng 5 năm 2021 là Jinko Solar của Hồng Kông và Singapore và Công nghệ Fukang được đầu tư lần lượt là 498 triệu USD và 270 triệu USD tại Quảng Ninh và Bắc Giang.
Bất động sản công nghiệp
Việt Nam đang trở thành điểm đến công nghiệp quan trọng nhất trên thế giới do giá nhân công thấp và nhu cầu đối với phân khúc này đang có xu hướng tăng. Cả Hà Nội và TPHCM đều ưu tiên hàng chục ngàn tỉ đồng cho kết nối vùng.
Ngoài cơ sở hạ tầng giao thông đã hiện hữu, giai đoạn 2021-2025, Hà Nội tập trung cho các tuyến cao tốc trọng điểm là tuyến đường vành đai 4, vành đai 5 vùng Thủ đô.
Bất động sản công nghiệp
Kết nối vùng quanh Hà Nội và TP.HCM được đẩy mạnh là tiền đề quan trọng cho sự chuyển dịch cơ học, kích thích sự tăng giá của thị trường bất động sản vùng ven.
Điều này sẽ làm tăng nhu cầu về bất động sản tại phân khúc công nghiệp, nhà kho và nhà máy. Người hưởng lợi lớn nhất là các nhà đầu tư vào công nghiệp đã có khu công nghiệp, cụm cảng với giá đất thấp.
Việt Nam có môi trường chính trị ổn định và hội nhập quốc tế
Việt Nam sở hữu môi trường chính trị ổn định và nỗ lực hội nhập kinh tế là nghĩa vụ đối với các nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư vào Việt Nam, đặc biệt là trong các ngành sản xuất và công nghệ.
Đây là một lợi thế lớn cho các khu công nghiệp trong giai đoạn hiện nay. Cuộc chiến thương mại giữa Hoa Kỳ và Trung Quốc là một cú hích lớn đối với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam.
Bất động sản công nghiệp
Việt Nam đã liên tục ký kết các hiệp định thương mại tự do quan trọng như các hiệp định thương mại tự do, EVFTA, CPTPP, gần đây nhất là sự hợp tác giữa Hoa Kỳ và Việt Nam sau chuyến thăm của Phó Tổng thống Hoa Kỳ Kamala Harris.
Nhìn chung, thặng dư thương mại giữa Hoa Kỳ và Việt Nam đã tăng mạnh lên 60 tỷ USD, tăng gần gấp đôi so với năm 2018.
Hiệp định EVFTA cũng mang lại nhiều thuận lợi quan trọng khi các mặt hàng cứng được đánh thuế 0% như máy móc, thiết bị điện tử, dệt may và nhựa. Ngoài ra, đại dịch đã thúc đẩy xu hướng thu hẹp dòng vốn từ Trung Quốc và đã giúp Việt Nam đáng kể. .
Đại dịch đã làm gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu vì nó phụ thuộc nhiều vào các trung tâm sản xuất lớn, đặc biệt là Trung Quốc. Để tránh rủi ro do tập trung hóa Do tập trung hóa, nhiều doanh nghiệp đầu tư FDI đã chuyển nhà máy của họ từ Trung Quốc sang Việt Nam, chẳng hạn như LG, Foxconn và Pegatron.
Bất động sản công nghiệp
Kết luận
Việt Nam đang hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, thu hút đầu tư nước ngoài nói riêng, ứng dụng khoa học công nghệ hiện đại làm tăng nhu cầu về bất động sản công nghiệp.
Thế nên lĩnh vực bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển mạnh trong những năm tới, đặc biệt là sau quá trình chuẩn bị để đón làn sóng đầu tư đã bị ứ đọng từ đại dịch toàn cầu vài năm trở lại đây.
Bài viết này đánh giá thực trạng thị trường bất động sản và triển vọng của thị trường bất động sản công nghiệp trong thời gian tới.
