1. Chuyển quyền sử dụng đất

Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

2. Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định, chuyển quyền sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính theo đúng quy định.

3. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Khoản 1 và Khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng), trừ những trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
• Đất không thuộc diện tranh chấp;
• Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
• Đất vẫn còn thời hạn sử dụng.

4. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 191 Luật Đất đai 2013 cũng quy định về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, những trường hợp dưới đây không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư ở nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức, kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sủ dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bả về nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

5. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền của mình

Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình như sau:

• Được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng).
• Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
• Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận theo quy định.

6. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện như sau:

– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, bao gồm những giấy tờ sau đây:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo thông tư số 24/2014/TT-BTNMT)
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được lập tại tổ chức công chứng nơi có đất.
• Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính theo quy định.
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ tài nguyên và môi trường.

– Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

7. Những loại thuế, phí, lệ phí phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Thuế thu nhập cá nhân
• Lệ phí trước bạ
• Lệ phí địa chính
• Phí công chứng hợp đồng