Vậy làm thế nào để được xây nhà trên đất nông nghiệp mà không bị xử phạt? Trình tự, thủ tục ra sao? Bài viết dưới đây sẽ góp phần giải đáp những thắc mắc đó.

1. Đất nông nghiệp là gì?

Hiểu một cách đơn giản, đất nông nghiệp là loại đất có mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp. Điều 10, Luật Đất đai năm 2013 quy định, đất đai được chia thành ba nhóm theo mục đích sử dụng, gồm đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

Trong đó, nhóm đất nông nghiệp gồm các loại đất sau: Đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác); đất trồng cây lâu năm; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối và đất nông nghiệp khác.

Đất nông hiệp khác gồm đất xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

2. Đất nông nghiệp có được xây nhà không?

Về nguyên tắc sử dụng đất, Điều 6, Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Điều đó có nghĩa là, đất ở có mục đích sử dụng để xây dựng nhà ở, đất trồng cây lâu năm dùng để trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm dùng để trồng cây hàng năm,…

Theo Luật Đất đai hiện hành, đất nông nghiệp không có mục đích để ở. Thế nên, người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp. Người dân chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở.

Xây nhà trên đất nông nghiệp trái phép sẽ bị xử phạt theo quy định.                        Ảnh minh họa cung cấp web: xt18.com.vn

3. Xây nhà trên đất nông nghiệp bị xử phạt như thế nào?

Hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt theo quy định. Tùy vào loại đất, diện tích vi phạm và đối tượng thực hiện hành vi vi phạm (cá nhân hay tổ chức) mà mức phạt có thể dao động từ 3 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.

Cụ thể, xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp sẽ bị xử phạt như sau:

– Mức phạt đối với trường hợp chuyển đất trồng lúa sang đất ở:

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất ở:

Lưu ý:

– Mức xử phạt ở khu vực thành thị bằng 02 lần mức phạt quy định đối với khu vực nông thôn.

– Mức phạt trên áp dụng đối với cá nhân vi phạm, tổ chức vi phạm sẽ phạt gấp đôi.

– Ngoài việc bị phạt tiền, người thực hiện hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

4. Phải làm gì để được xây nhà trên đất nông nghiệp?

Để được xây nhà trên đất nông nghiệp, trước hết, người dân cần thực hiện xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Luật Đất đai năm 2013 quy định, cá nhân, hộ gia đình chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu được UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất cho phép.

Về điều kiện chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, Điều 30, Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:

– Thửa đất chuyển mục đích sử dụng phải thỏa mãn được diện tích tối thiểu.

– Vị trí thửa đất phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Như vậy, dù có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở nhưng không phải khi nào cũng được chuyển. Bởi lẽ, UBND cấp huyện chỉ đồng ý chuyển khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép chuyển. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Để được xây nhà trên đất nông nghiệp, người sử dụng đất phải xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở. Ảnh minh họa cung cấp web: xt18.com.vn

Trình tự thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Theo quy định của pháp luật hiện hành, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ 

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm các loại giấy tờ sau :

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

Bước 2: Nộp hồ sơ 

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường phải thông báo, hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Nếu hồ sơ đủ, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ  thực hiện các việc sau:

– Thẩm tra hồ sơ;

– Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

– Thông báo và hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất;

– Trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

– Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4: Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình có yêu cầu. Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Lưu ý, thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Tùy vào từng loại đất nông nghiệp mà cách tính và mức nộp khác nhau.

• Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở

Hai trường hợp sau đây sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:

+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.

+ Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Công thức tính cụ thể như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

• Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

• Đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp, căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng đất:

+ Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

+ Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Tóm lại, khi xây nhà trên đất nông nghiệp, người sử dụng đất cần nắm rõ những thông tin nêu trên. Trong đó, quan trọng nhất là phải thực hiện xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.