Nội dung chính:

• Khái niệm mật độ xây dựng
• Cách tính mật độ xây dựng
• Quy định mật độ xây dựng

         Quy định về mật độ xây dựng tối đa
         Quy định về chiều cao tối đa
         Quy định đối với các thành phố lớn

Khái niệm mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng là thuật ngữ chỉ tỷ lệ diện tích chiếm đất của những công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Không tính đến diện tích chiếm đất của những công trình như bể bơi, tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (ngoại trừ sân thể thao hay sân chơi tennis được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh,…)

Mật độ xây dựng của một công trình

Định nghĩa này còn quy định trong “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” được ban hành kèm với Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/8/2008 của Bộ Xây dựng. Việc quy ước mật độ xây dựng tạo điều kiện cho chủ đầu tư thuận lợi tính toán khi xây dựng. Nếu triển khai đúng thứ tự sẽ giúp quá trình xây dựng được hoàn thiện một cách nhanh gọn và hiệu quả.

Cách tính mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó:

– Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng (m2): Được tính dựa trên hình chiếu bằng của công trình nhà ở, biệt thự, nhà phố, …

– Diện tích chiếm đất của công trình sẽ không tính đến diện tích chiếm đất các công trình cụ thể, chẳng hạn: Tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (trừ khu vực sân tennis, sân thể thao xây dựng cố định…).

Quy định mật độ xây dựng
Quy định về mật độ xây dựng tối đa
Không những nắm bắt được định nghĩa mật độ xây dựng, bạn cũng nên biết về các quy định về mật độ trong xây dựng.

Trong Quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng năm 2008: Mật độ xây dựng được quy ước như sau:

Có thể nhận định từ bảng trên rằng, đất càng rộng thì mật độ xây dựng càng thấp và ngược lại.

Quy định về chiều cao tối đa
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình:

Đối với lô đất có các công trình kiến trúc có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không được phép vượt quá 13 lần.

– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình:

Đối với lô đất có các công trình xây dựng có chiều cao > 46 m còn phải có hệ số sử dụng đất không được vượt quá 13 lần (ngoại trừ lô đất xây dựng những công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn).

– Đối với các lô đất không thuộc hai bảng trên thì được phép chọn giữa hai giá trị gần nhất.

– Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình.

– Mật độ xây dựng thuần của lô đất xây dựng nhà máy, kho hàng tối đa lên đến 70%. Đối với các lô đất xây dựng nhà máy có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất, mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%.

Quy định đối với các thành phố lớn
So với xây dựng ở khu vực nông thôn, thì xây dựng nhà ở các đô thị lớn buộc phải tuân theo nhiều quy định. Có nhiều dự án cơ sở hạ tầng đã được nhà nước quy hoạch. Một số quy định về mật độ xây dựng nhà ở thành thị như sau:

Đối với độ vươn ban công và ô văng:

– Nhà xây ở khu vực đường rộng trên 20 m thì độ vươn không vượt quá 1,4 m.

– Đường rộng từ 12 – 20 m thì độ vươn không vượt quá 1,2 m.

– Đường rộng 6 – 12 m thì độ vươn không quá 0,9 m.

Một số quy định khác khi xây nhà ở thành thị:

– Lộ giới lớn hơn 20 m được phép xây dựng tối đa 4 tầng: trệt, lửng, sân thượng.

– Lộ giới nhỏ hơn 20 m chỉ được phép xây trệt, lửng, 2 tầng.

– Nếu nhà ở trong hẻm thì không được phép xây sân thượng trên cùng.

– Nhà ở các trục đường thương mại thì được phép xây dựng tối đa 5 tầng.

– Đối với nhà có đường rộng dưới 7 m chỉ được xây dựng các tầng trệt, lửng, 2 tầng có sân thượng.

Mật độ xây dựng của biệt thự đơn lập tại West Lakes Golf & Villas

Trước khi xây dựng, gia chủ nên tìm hiểu kỹ về các quy định pháp luật về mật độ xây dựng nhằm hạn chế gặp phải những sai phạm không đáng có. Trường hợp xây dựng sai quy định, trái phép thì có thể phải tháo dỡ một phần hay toàn bộ công trình để xây lại, bị phạt hành chính hoặc còn bị cấm xây dựng. Lúc đó, chi phí đầu tư sẽ cực kì tốn kém so với việc bỏ thời gian để nghiên cứu các quy định.