MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP

Thị trường bất động sản khu công nghiệp đang diễn ra hết sức sôi động ở Việt Nam, song khung khổ pháp luật chưa đầy đủ và nhiều bất cập, dẫn tới hiệu quả hoạt động còn yếu kém, tiềm ẩn nhiều rủi ro từ các giao dịch loại hình bất động sản có tính đặc thù như bất động sản khu công nghiệp. Điều này đòi hỏi phải gấp rút xây dựng và ban hành các quy định cụ thể, chuyên biệt về bất động sản khu công nghiệp mà trước hết là các quy định chung mang tính chất tiền đề, cơ sở, như quy định rõ về bất động sản khu công nghiệp, các loại hình bất động sản khu công nghiệp, điều kiện giao dịch và thị trường giao dịch bất động sản khu công nghiệp.

Bài viết phân tích và luận giải các vấn đề pháp lý chung về bất động sản khu công nghiệp, nhằm góp phần hoàn thiện các quy định về bất động sản khu công nghiệp, tạo cơ sở pháp lý thúc đẩy hoạt động của các khu công nghiệp ngày càng hiệu quả hơn.

1. Đặt vấn đề

Hình thành và phát triển song hành với quá trình mở cửa nền kinh tế đất nước, hơn 30 năm qua, các khu công nghiệp đã và đang đóng vai trò to lớn trong nền kinh tế, góp phần đưa Việt Nam hội nhập ngày một sâu rộng với nền kinh tế toàn cầu.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cho đến thời điểm hết tháng 9/2020, trên phạm vi cả nước có 366 khu công nghiệp được thành lập (bao gồm cả các khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế ven biển, khu kinh tế cửa khẩu) với tổng diện tích đất tự nhiên gần 113 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt khoảng 73,5 nghìn ha (chiếm khoảng 65% diện tích đất tự nhiên).

Trong số 366 khu công nghiệp được thành lập có 279 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 81,8 nghìn ha; diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 55,9 nghìn ha, đã cho thuê 39,7 nghìn ha (đạt tỷ lệ lấp đầy 71,1%) và 87 khu công nghiệp đang xây dựng cơ bản với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 31,1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 17,6 nghìn ha1.

Dưới góc độ đầu tư, thời gian qua, Đảng và Nhà nước ta đã xây dựng, ban hành và đưa vào thực thi trong cuộc sống đường lối và các quyết sách đúng đắn2, một hành lang pháp lý khá đầy đủ và khả thi nhằm điều chỉnh việc thành lập, hoạt động và tổ chức quản lý các khu công nghiệp3.

Dưới góc độ tài nguyên đất đai, tài sản, các quy định pháp luật về khu công nghiệp tương đối hoàn thiện đã và đang manh nha hình thành lĩnh vực pháp luật mới về đất khu công nghiệp, về loại hình bất động sản mới là khu công nghiệp. Thị trường bất động sản ở Việt Nam được bổ sung loại hàng hóa mới, tạo ra phân khúc sản phẩm mới, được tự do giao dịch tuân theo các nguyên lý của kinh tế thị trường, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng, phong phú và chính đáng của các nhà đầu tư Việt Nam và nước ngoài.

Trong bối cảnh Việt Nam đang nỗ lực để đạt mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa vào năm 20304 và sự dịch chuyển đầu tư giữa các quốc gia và vùng lãnh thổ, nhất là làn sóng dịch chuyển đầu tư từ Trung Quốc sang các nước Đông Nam Á5, chúng ta cần gấp rút hoàn chỉnh khung pháp lý về bất động sản khu công nghiệp để phục vụ cho quá trình thực hiện mục tiêu đúng đắn này.

Để thực hiện tốt điều đó, chúng ta cần nhận diện rõ một số vấn đề pháp lý cơ bản mang tính lý luận tiền đề và nền tảng, bao gồm: khái niệm bất động sản khu công nghiệp, thị trường và các giao dịch có liên quan, điều kiện giao dịch, chế độ pháp lý của các chủ thể tham gia, hợp đồng có liên quan, dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản khu công nghiệp, vấn đề giải quyết các tranh chấp và xử lý các vi phạm.

Quá trình nghiên cứu về bất động sản khu công nghiệp với các vấn đề pháp lý có nhiều khó khăn, vì cho đến thời điểm hiện nay còn ít được quan tâm xem xét, nghiên cứu dưới góc độ lý luận và chưa được quy định cụ thể, riêng biệt, cho dù thực tiễn thị trường bất động sản khu công nghiệp đã diễn ra vô cùng sớm và đang hết sức sôi động.

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, chúng tôi sử dụng chủ yếu phương pháp khảo sát, phân tích tài liệu và phân tích quy phạm để bước đầu làm rõ một số nhận thức về bất động sản khu công nghiệp, như: khái niệm, đặc điểm, các loại sản phẩm bất động sản khu công nghiệp, các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật bất động sản khu công nghiệp. Còn nhiều vấn đề pháp lý khác có liên quan đến bất động sản khu công nghiệp, chúng tôi sẽ tiếp cận, nghiên cứu làm sáng tỏ trong thời gian tới.

2. Các quy định có liên quan đến bất động sản khu công nghiệp trong pháp luật Việt Nam hiện nay

Về khái niệm “bất động sản khu công nghiệp”:

Cho đến nay, chưa có quy định cụ thể và chuyên biệt về khái niệm bất động sản khu công nghiệp. Mặc dù vậy, qua xem xét và khảo cứu các quy định có liên quan đến khu công nghiệp trong hệ thống pháp luật, chúng tôi nhận thấy rằng:

Một là, theo quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 20146, các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm:

Các loại tài sản gắn liền với đất đai như nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

Đất và quyền sử dụng đất. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Hai là, Luật Đầu tư 2014 quy định khái niệm về khu công nghiệp“là khu vực có ranh giới địa lý xác định chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện dịch vụ cho sản xuất công nghiệp”7. Nghị định số 82/2018/NĐ – CP quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế quy định chi tiết hơn: Khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, được thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục quy định tại văn bản này. Khu công nghiệp gồm nhiều loại hình khác nhau, bao gồm: khu chế xuất, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái (gọi chung là khu công nghiệp, trừ trường hợp có quy định riêng đối với từng loại hình).

Việc thành lập, hoạt động và quản lý khu công nghiệp theo pháp luật đầu tư có bản chất của các dự án phát triển kinh tế – xã hội, các dự án này mang lại lợi ích công cộng rất lớn cho toàn thể xã hội, phục vụ mục tiêu phát triển bền vững đất nước.

Ba là, khi thu hồi đất (mà chủ yếu là đất nông nghiệp), giải phóng mặt bằng để giao đất xây dựng khu công nghiệp, pháp luật đất đai quy định rất rõ ràng đây là trường hợp thu hồi đất với mục đích phát triển kinh tế – xã hội. Người bị thu hồi đất phải có nghĩa vụ giao lại đất cho Nhà nước và Nhà nước có nghĩa vụ bồi thường các thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.

Khu công nghiệp là thực thể tồn tại dựa trên cơ sở diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê với không gian và ranh giới địa lý xác định. Việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về đất đai được ủy quyền cho Ban Quản lý khu công nghiệp.

Như vậy, với các điểm kể trên, có thể thấy khu công nghiệp là một loại hàng hóa trên thị trường bất động sản và trên thực tế suốt hàng chục năm qua, các giao dịch liên quan đến bất động sản khu công nghiệp đã và đang diễn ra rất sôi động, hứa hẹn nhiều tiềm năng đầu tư sinh lời trong tương lai.

Song, để phát triển thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản khu công nghiệp nói riêng một cách an toàn, hiệu quả và bền vững hơn, qua đó thu hút nhiều nguồn vốn trong và ngoài nước nhiều hơn, nhất là để thực hiện có hiệu quả chiến lược công nghiệp hóa, hiện đại hóa trong phát triển kinh tế – xã hội của đất nước thì cần thiết phải xác định rõ khu công nghiệp là loại bất động sản đặc biệt với chế độ pháp lý cụ thể phù hợp trong hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản.

Từ một số phân tích và các yêu cầu vừa nêu, trên cơ sở tham khảo một số ý kiến mang tính gợi mở của các nhà nghiên cứu, các nhà hoạt động thực tiễn và của doanh nghiệp, chúng tôi cho rằng:

Bất động sản khu công nghiệp là một loại hình sản phẩm bất động sản đặc biệt, bao gồm dự án đầu tư khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái với quyền sử dụng đất, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, văn phòng cho thuê, khu đô thị và các dự án đầu tư mặt bằng phục vụ sản xuất công nghiệp, công trình, nhà ở phục vụ khu công nghiệp có sẵn hoặc hình thành trong tương lai dưới các hình thức giao dịch trên thị trường như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản khu công nghiệp trên sàn giao dịch bất động sản.

Tính đặc biệt của bất động sản khu công nghiệp thể hiện ở chỗ nó là công cụ, là phương tiện phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, làm dịch vụ nhằm phát triển kinh tế đất nước. Điều này dẫn tới việc giao dịch bất động sản khu công nghiệp không thể chỉ tuân theo các quy định như đối với các loại bất động sản thông thường khác mà đòi hỏi phải có các quy định riêng biệt, cụ thể.

Về mặt phân loại, như các loại sản phẩm bất động sản khác, bất động sản khu công nghiệp cũng bao gồm bất động sản khu công nghiệp có sẵn và bất động sản khu công nghiệp hình thành trong tương lai.

Bất động sản khu công nghiệp có sẵn là những dự án đầu tư khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái với quyền sử dụng đất, công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, văn phòng cho thuê, khu đô thị và các dự án đầu tư mặt bằng phục vụ sản xuất công nghiệp, công trình, nhà ở phục vụ khu công nghiệp đã được cấp phép đi vào hoạt động. Các giao dịch có liên quan tới đối tượng bất động sản này được tiến hành trên thị trường theo các hình thức phổ biến như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua như với các loại tài sản là bất động sản khác.

Bất động sản khu công nghiệp hình thành trong tương lai có thể được hiểu là các sản phẩm bất động sản như bất động sản khu công nghiệp có sẵn nhưng chưa được triển khai đầu tư, còn nằm trong tình trạng trên giấy, kể cả quyền sử dụng đất cũng chưa được trao. Loại hình bất động sản khu công nghiệp này ít được quan tâm trên thực tế, vì độ rủi ro cao khi giao dịch.

Ở góc độ khác, việc phân chia bất động sản khu công nghiệp thành bất động sản là đất khu công nghiệp, quyền sử dụng đất khu công nghiệp và bất động sản là tài sản gắn liền với đất như công trình xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, văn phòng cho thuê, khu đô thị và các dự án đầu tư mặt bằng phục vụ sản xuất công nghiệp, công trình, nhà ở phục vụ khu công nghiệp. Việc phân chia này rất thích hợp cho các giao dịch bất động sản khu công nghiệp khi có thể vận dụng được các quy định pháp luật chung về giao dịch bất động sản, nhưng do bất động sản khu công nghiệp có các đặc thù nên cần có các quy định riêng để điều chỉnh.

Đối với khu kinh tế và các loại hình tương tự, khu công nghiệp chưa xác định được rõ ràng có phải là bất động sản khu công nghiệp hay không do sự khác biệt khái niệm về các loại hình này được quy định trong pháp luật đầu tư và pháp luật kinh doanh bất động sản. Vấn đề này cần được xem xét, nghiên cứu và phân tích kỹ lưỡng và sâu sắc trong một đề tài khác.

Các hình thức giao dịch bất động sản nói chung và bất động sản khu công nghiệp nói riêng, bao gồm: mua bán/thôn tính, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại, thuê mua bất động sản khu công nghiệp. Trong đó, hình thức mua bán/thôn tính và góp vốn được các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn khi họ có mục đích kinh doanh lâu dài ở Việt Nam. Thực tiễn mua bán/thôn tính và góp vốn để chuyển đổi sở hữu bất động sản khu công nghiệp gần đây cho thấy đã xuất hiện mục đích đầu cơ đất khi giao dịch bất động sản khu công nghiệp. Rõ ràng, nếu những giao dịch bất động sản khu công nghiệp chỉ được điều chỉnh bằng những quy định như đối với các giao dịch bất động sản thông thường thì sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên, cho Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đất đai.

3. Một số đánh giá, nhận xét

Bất động sản khu công nghiệp là một loại sản phẩm bất động sản mới xuất hiện và giao dịch trên thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian gần đây. Loại hình bất động sản khu công nghiệp có nhiều điểm đặc thù so với các loại hình bất động sản khác. Vì vậy, việc được điều chỉnh chung bởi một chế độ pháp lý sẽ làm phát sinh nhiều rủi ro trong giao dịch, không khuyến khích, không tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch, thậm chí còn cản trở các giao dịch bất động sản khu công nghiệp.

Các quy định về bất động sản khu công nghiệp trong pháp luật đầu tư, pháp luật đất đai và kinh doanh bất động sản, pháp luật về tài sản còn chưa đầy đủ. Thiếu vắng những quy định mang tính chất định nghĩa về bất động sản khu công nghiệp, các loại sản phẩm bất động sản khu công nghiệp, chế độ pháp lý về thị trường giao dịch bất động sản khu công nghiệp, các vấn đề về hợp đồng có liên quan đến bất động sản khu công nghiệp, chế độ quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản khu công nghiệp,…

4. Kết luận và một số khuyến nghị

Qua việc xem xét, nghiên cứu về bất động sản khu công nghiệp, nhận diện thực trạng các vấn đề pháp lý cơ bản phát sinh từ thực tiễn, chúng tôi thấy rằng, yêu cầu cấp bách để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh có liên quan đến bất động sản khu công nghiệp cần phải có khung khổ pháp lý cụ thể, chuyên biệt. Những nội dung cụ thể bao gồm:

Một là, quy định rõ khái niệm bất động sản khu công nghiệp với những đặc thù của loại hình tài sản này.

Hai là, quy định điều kiện giao dịch đối với từng loại hình bất động sản khu công nghiệp như khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái. Đồng thời, cần quy định rõ về bất động sản khu kinh tế do khu kinh tế có những đặc điểm riêng trong thành lập, hoạt động, quản lý, chế độ pháp lý về xây dựng, về đất đai khác biệt so với khu công nghiệp. Ví dụ, trong khu kinh tế có chế độ sử dụng đất hỗn hợp, đất ở xen lẫn với đất khu công nghiệp, khu đô thị.

Ba là, xây dựng khung pháp lý cho thị trường kinh doanh bất động sản khu công nghiệp, ban hành quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản khu công nghiệp.

Những vấn đề nói trên, nếu được xem xét, nghiên cứu và quy định cụ thể sẽ tạo tiền đề quan trọng cho việc hình thành khung khổ pháp lý về bất động sản khu công nghiệp, góp phần quan trọng vào việc thành lập, hoạt động và phát triển khu công nghiệp phục vụ mục tiêu công nghiệp hóa đất nước.