Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang nổi lên như một lĩnh vực đầu tư sáng giá của thị trường đầu tư tại Việt Nam giữa đại dịch Covid-19. Phần lớn ngành kinh tế ít nhiều đều hứng chịu những tác động từ đại dịch thế giới. Nhưng kết hợp cùng sức nóng từ chiến tranh thương mại Mỹ-Trung, các doanh nghiệp đang hoạt động từ Trung Quốc có xu hướng chuyển dịch nhà máy sang các nước Đông Nam Á để tránh những tổn thương từ cuộc chiến này. Trong khi đó, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang được đánh giá là điểm đến đầu tư sáng giá nhất trong khu vực Đông Nam Á.

Thông tin sơ lược về bất động sản công nghiệp

Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển, dần trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường là nhờ định hướng của Việt Nam trong xây dựng nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu; Việc xúc tiến thành lập các khu công nghiệp và kinh tế trọng điểm

Tổng quan
Theo như Chỉ số đo lường mức độ phục hồi của các nước do CBRE đánh giá dựa trên hoạt động kinh tế, vận tải, hoạt động mua sắm, giải trí, du lịch, làm việc; New Zealand, Trung Quốc, Đài Loan và Việt Nam đang dẫn đầu.

CBRE dự kiến thị trường công nghiệp và bất động sản sẽ phục hồi nhanh chóng khỏi sự suy thoái kinh tế do dịch bệnh gây ra. Yếu tố kích cầu sẽ đến từ sự phát triển của mảng thương mại điện tử. Các nhà đầu tư vẫn rất quan tâm vào bất động sản thương mại mặc cho lệnh hạn chế di chuyển và họ cũng đang tiếp cận các cơ hội đầu tư khác như các khoản nợ, tài sản có doanh thu ổn định và đất phát triển công nghiệp. Từ đó, giúp cho bất động sản công nghiệp phát triển trở lại.

Các mảng thị trường bất động sản khác sẽ cần nhiều thời gian hơn để thích nghi với xu hướng phát triển mới, bao gồm: Các mặt bằng và toà nhà văn phòng sẽ cơ cấu lại để tăng tính linh hoạt trong việc đáp ứng các nhu cầu thuê đa dạng từ khách thuê; các khách sạn đang chờ sự quay lại của nhóm khách du lịch theo đoàn; và mảng bán lẻ sẽ phải thích nghi với sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử, những cửa hàng mua sắm truyền thống sẽ có ít khách lui tới hơn, nhưng lượng chi tiêu của khách cho một lần mua sắm sẽ cao hơn trước đây.

Theo Báo cáo đánh giá giữa năm về Triển Vọng Thị Trường Bất động sản công nghiệp khu vực Châu Á-Thái Bình Dương trong năm 2020 của CBRE, các công ty công nghệ vẫn sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu thị trường văn phòng khu vực Châu Á – Thái Bình Dương. Số lượng yêu cầu thuê tăng lên từ ngành dược phẩm, cùng với sự hồi phục của thị trường Trung Quốc góp phần tạo nên một viễn cảnh khả quan hơn trong thời gian tới.

Thống kê, số liệu

Trong nửa đầu năm 2020, các khu công nghiệp, khu kinh tế tại Việt Nam đã thu hút được hơn 335 dự án có vốn đầu tư nước ngoài. Trong đó tổng vốn đăng ký mới và tăng thêm đạt khoảng 6 tỷ USD, nâng tổng số dự án FDI lũy kế đến cuối tháng 6 năm 2020 lên khoảng 9.835 dự án với tổng số vốn đăng ký đạt khoảng 197,8 tỷ USD; vốn đầu tư thực hiện đạt khoảng 72,3%. Các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ, Đức, Singapore… mở rộng nhà máy sản xuất tại Việt Nam, đồng thời cũng có những doanh nghiệp chuyển dịch nhà máy từ Trung Quốc về Việt Nam tránh tác động của cuộc chiến thương mại Mỹ- Trung.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, những kết quả tích cực của thị trường bất động sản Việt Nam có thể thấy rõ từ những kết quả như: Lĩnh vực bất động sản đóng góp 0,4 điểm % trong tăng trưởng kinh tế; Tổng thu liên quan đến bất động sản khoảng 11% trong tổng thu ngân sách, tương đương gần 3% GDP; Thị trường bất động sản phát triển cũng đã kéo theo hàng loạt các thị trường về vốn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động tăng trưởng (kinh nghiệm của thế giới cho thấy, cứ đầu tư phát triển 1m2 nhà ở thì cần từ 17-25 công lao động); Đầu tư 1 USD vào bất động sản thì thu hút thêm được 1,5 – 2 USD vốn xã hội tham gia (tỷ lệ khoảng 200%); Bất động sản du lịch ngày càng khẳng định vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển du lịch quốc gia…

Theo đánh giá của Ths. Trần Quốc Trung – Phó Vụ trưởng – Vụ Quản lý các khu kinh tế Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến cuối tháng 5 năm 2020, cả nước có 561 khu công nghiệp bao gồm cả các khu công nghiệp trong quy hoạch chung xây dựng các KKT có trong quy hoạch đã được phê duyệt với tổng diện tích khoảng 201 ngàn ha (chiếm 0,6% tổng diện tích đất cả nước). Trong đó bao gồm: 374 khu công nghiệp đã được thành lập với diện tích khoảng 114,4 ngàn ha (chiếm 56,9% tổng diện tích quy hoạch) và 259 khu công nghiệp chưa thành lập với diện tích khoảng 86,6 ngàn ha (bao gồm 55,8 ngàn ha của 187 khu công nghiệp có trong quy hoạch nhưng toàn bộ diện tích chưa thành lập và 30,8 ngàn ha của 72 khu công nghiệp mới thành lập một phần).

Nên đầu tư bất động sản công nghiệp Việt Nam khu vực nào?

Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đón sóng đầu tư FDI từ nước ngoài, nhưng các nhà đầu tư luôn phải nghiên cứu môi trường đầu tư tại các tỉnh, các khu công nghiệp để đưa ra quyết định lựa chọn địa điểm đầu tư phù hợp. Việt Nam hiện có 336 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích khoảng 97,8 nghìn ha, trong đó đất công nghiệp đạt diện tích gần 66 nghìn ha. Bất động sản công nghiệp khu vực miền bắc có lợi thế tiếp giáp Trung Quốc nhưng bất động sản công nghiệp miền Nam có sức hút hơn nhờ môi trường đầu tư hấp dẫn.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam khu vực miền Bắc
Bất động sản công nghiệp miền Bắc phát triển mạnh mẽ ở Hà Nội và các tỉnh vùng ven như Hải Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hưng Yên…. Quỹ đất công nghiệp tại Hà Nội đã dần cạn kiệt, và còn lại những khu đất với mức giá khá cao so với mặt bằng chung. Chính vì vậy, khi các doanh nghiệp từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ, Đức… về Việt Nam, họ thường chọn điểm đến là các tỉnh vùng ven có cơ sở hạ tầng, giao thông phù hợp với những chính sách ưu đãi hấp dẫn và đảm bảo nguồn nhân công cung ứng cho doạnh nghiệp. Theo thống kê từ thị trường BĐS công nghiệp miền Bắc giá chào thuê đất khu công nghiệp trung bình rơi vào khoảng 78,3 USD/m2/chu kỳ thuê.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam khu vực miền Nam
Cũng tương tự thị trường miền Bắc, bất động sản công nghiệp miền Nam đang cạn kiệt nguồn cung tại thành phố Hồ Chí Minh. Các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa- Vũng Tàu,… Giá chào thuê trung bình bất động sản công nghiệp Việt Nam rơi vào khoảng 74,2 USD/m2/chu kỳ thuê. TP.HCM vẫn đang dẫn đầu khu vực phía Nam về tốc độ tăng giá đất KCN, với mức giá thuê gần 180 USD/m2/chu kỳ thuê. Long An giữ vị trí thứ 2 với mức 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Bình Dương và Đồng Nai là 2 địa phương có mức giá thuê tương đối ổn định, chỉ tăng nhẹ ở mức 90-106 USD/m2/chu kỳ thuê.

Bất động sản công nghiệp ảnh hưởng đến kinh tế

Trong hơn 30 năm qua, phát triển hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế chính là một trong những điểm đột phá trong quá trình xây dựng, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế – xã hội và phát triển sản xuất công nghiệp. Nhà đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, phát triển các khu chức năng trong khu kinh tế huy động vốn xây dựng kết cấu hạ tầng các khu này để kết nối đồng bộ với các khu chức năng khác trong khu kinh tế, với kết cấu hạ tầng ngoài hàng rào khu công nghiệp.

Với hạ tầng sẵn có, các khu công nghiệp, khu kinh tế tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư thứ cấp triển khai dự án, đồng thời góp phần quan trọng cải thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, trong đó có hạ tầng nông thôn của các địa phương, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của địa phương và cả nước. Ngược lại, một số doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sau khi làm ăn và tích lũy hiệu quả tại Việt Nam thì đã cân nhắc, ủng hộ, thậm chí trực tiếp tham gia nhiều hơn vào đầu tư trở lại cho hạ tầng KCN, khu kinh tế.

Ngoài ra, đầu tư bất động sản công nghiệp còn phải giúp tạo động lực để các khu công nghiệp ở nước ta cải thiện một cách thực chất các vấn đề liên quan đến người lao động, không chỉ đơn thuần giải quyết việc làm mà còn phải trở thành nơi tạo an sinh xã hội cho họ đồng thời cải thiện đáng kể liên kết giữa các doanh nghiệp, đặc biệt là giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài.

Bởi: Nguyễn Phạm Thiên Ân