Năm 1993, Thị trường bất động sản Việt Nam chính thức hình thành, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và hình thành pháp lý ban đầu cho thị trường về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Vậy Bất động sản là gì? Phân loại các loại hình bất động sản hiện nay.

Bất động sản là gì?
Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản.

Bất động sản (“real estate” hay “real property”) có nghĩa ngược với động sản (“personal property”).

Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng. Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường tài chính.

Hiểu đơn giản hơn, bất động sản trước hết là tài sản không di dời được, bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.

Đối với tài sản, được phân loại thành 2 loại: động sản và bất động sản. Trong đó,

Động sản: Những tài sản có thể dịch chuyển như tiền, tivi, quần áo, tủ lạnh,…
Bất động sản: Những tài sản “bất động” hay không di chuyển được, bao gồm giá trị đất đai và tài sản gắn liền vĩnh viễn với mảnh đất không dể dịch chuyển được.
Bất động sản đô thị là gì?
Bất động sản đô thị hay Đất đô thị là Đất nội thành, nội thị, thị trấn, và đất ngoại thành, ngoại thị xã đã có quy hoạch phát triển đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Phân loại bất động sản
Hiện nay có 2 cách phân loại bất động sản phổ biến như sau:

Cách thứ nhất: Theo Wikipedia, bất động sản có thể phân thành 3 loại :

1. Bất động sản có đầu tư xây dựng: Gồm những bất động sản chính như sau:

– Bất động sản nhà đất ( bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai )

– Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ.

– Bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v..v..

Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính phưc tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước.

2. Bất động sản không đầu tư xây dựng:

– Đất nông nghiệp

– Đất nuôi trồng thủy sản

– Đất làm muối

– Đất hiếm

– Đất chưa sử dụng

3. Bất động sản đặc biệt:

– Các công trình bảo tồn quốc gia

– Di sản văn hóa vật thể

– Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo.

– Nghĩa trang, …

Cách thứ hai: Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự nước Việt Nam năm 2005, bất động sản gồm 4 loại như sau:

1. Đất đai.

2. Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai.

3. Tài sản khác gắn liền với đất đai.

4. Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Là tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là bất động sản.

Trong các loại bất động sản trên, ba loại đầu là các loại bất động sản do bản chất (do bản chất không thể di dời được, không tự di dời được, như là đất đai và tất cả những gì gắn liền với đất ).

4 giai đoạn của thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1993
1993 – 1999: Mở cửa thị trường: Cột mốc năm 1993 khởi đầu cho cơn sốt đất đầu tiên khi trong năm này Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn.

Khoảng thời gian này còn được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8.1%, năm 1994 tăng 8.8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9.5% khiến đông đảo người dân tin vào tương lai tươi sáng của nền kinh tế, từ đó đã thúc đẩy giá bất động sản tăng mạnh.

Song “vật cực tất phản”, cuộc khủng hoảng tài chính, tiền tệ 1997 – 1998 ở Châu Á đã tác động đến Việt Nam, kéo tăng trưởng kinh tế đến năm 1998 xuống mức 5.76%, trong khi đó lạm phát năm này lên 9.2%!

Tuy không bị ảnh hưởng quá nghiêm trọng và vượt qua được cuộc khủng hoảng này nhưng thị trường bất động sản tại Việt Nam cũng đã đóng băng đến hết năm 1999.

2000 – 2008: Phát triển và đóng băng

Việt Nam đón mừng thiên niên kỷ mới bằng việc hội nhập kinh tế. Trong đó, đỉnh cao là việc ký hiệp định gia nhập Hiệp định Thương mại Việt – Mỹ vào năm 2001 và gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới WTO vào năm 2006. Vào năm 2000, chỉ số GDP bình quân đầu người tại Việt Nam đạt 396 USD.

Kinh tế phát triển bùng nổ kéo theo đó là cơn sốt đất giai đoạn 2001 – 2002. Cơn sốt này xuất hiện cùng lúc với giá vàng tăng cao, khi mà việc định giá, kể cả thanh toán còn lấy vàng làm chuẩn. Trong cơn sốt này, giá cả đã tăng 2.5 – 3 lần (tương ứng tăng 16.5 – 20.1%/năm).

Cho đến năm 2003, khi Chính phủ can thiệp bằng Luật đất đai 2003 và Nghị định 181, trong đó có việc tình trạng “phân lô bán nền” sẽ bị chấm dứt đã giúp thị trường bất động sản “hạ nhiệt”. Theo số liệu thống kê, năm 2003 số lượng giao dịch nhà đất thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.

Cho đến đầu năm 2007, khi thị trường chứng khoán bắt đầu đi xuống, một lượng lớn nguồn vốn được chuyển sang bất động sản, thị trường nhà đất lại đứng trước một “cơn sốt” nhưng lần này tập trung ở phân khúc căn hộ và biệt thự.

Đến thời điểm năm 2008, giá nhà đầu tại các TP.HCM và Hà Nội hầu như đã vượt xa khỏi tầm tay của người dân có thu nhập từ thấp đến trung bình.

2008 – 2018: 10 năm đầy biến động

Giữa năm 2008, kinh tế Việt Nam một lần nữa lao dốc do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, thị trường bất động sản cũng bước vào chu kỳ thoái trào, giá nhà đất lao dốc. Chỉ trong một thời gian ngắn, biên độ giảm giá được ước tính đến 30 – 40%.

Giai đoạn 2010 – 2013, thị trường bất động sản lại đóng băng. Lý giải cho việc này được cho bởi nguồn vốn tín dụng đổ vào thị trường bất động sản quá lớn và có quá nhiều dự án nhà ở được cấp phép đầu tư.

Cũng trong giai đoạn này, đầu tư kinh doanh bất động sản được coi là lĩnh vực phi sản xuất nên ngân hàng đã siết chặt nguồn vốn vào lĩnh vực nhà đất. Tồn kho bất động sản năm 2012 lên tới trên 100,000 tỷ đồng.

Đến năm 2013 – 2014 thị trường bất động sản ấm dần, bắt đầu tan băng nhờ Chính phủ đã xác định vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường đang trầm lắng (2011-2013) là phải khắc phục được sự lệch pha cung – cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa hợp lý.

Từ đó đến năm 2018, xu hướng đi lên tương đối mạnh mẽ, đặc biệt là phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng phát triển bùng nổ, tạo ra một diện mạo hoàn toàn mới cho các tỉnh thành có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Hải Phòng…

Đặc biệt, trước những luồng tin sẽ quy hoạch Phú Quốc thành đặc khu kinh tế, đông đảo nhà đầu tư đã đổ xô về “đảo ngọc” khiến thị trường bất động sản nơi đây trở nên nhộn nhịp hơn bao giờ hết. Bên cạnh đó cũng xảy ra nhiều sai phạm trong quản lý đất đai khiến thị trường nơi đây thêm phần phức tạp.

2018 – nay: Giảm tốc để lấy đà bùng nổ

Từ năm 2018, thị trường bất động sản bắt đầu giảm tốc, không còn tăng trưởng ồ ạt như giai đoạn trước. Sự giảm tốc này do các hoạt động rà soát, kiểm tra pháp lý những dự án bất động sản diễn ra hàng loạt, khiến thời gian chuẩn bị thủ tục cho các dự án nhà đất phải kéo dài.

Bằng chứng cho điều đó là sự sụt giảm sâu số lượng các dự án mới mở bán trong 2 năm trở lại đây, khiến thu hẹp phạm vi lựa chọn của khách mua và “chôn vốn” của nhiều chủ đầu tư khi có đất mà không được khai thác.

Đặc biệt, diễn biến phức tạp của dịch COVID-19 lại gây ra cho thị trường bất động sản một đòn đau, khiến các giao dịch nhà đất diễn biến chậm chạp và thận trọng hơn trước. Người bán thì giữ giá, không muốn cắt lỗ, người mua thì cứ chờ thời cơ mua được nhà đất giảm giá!

Tuy nhiên, tháng 6 vừa qua, hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết Luật Đầu tư và Xây dựng (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua sẽ tháo gỡ ách tắc về thủ tục đầu tư xây dựng đối với hàng trăm dự án nhà ở. Động thái này hứa hẹn sẽ tháo “gông cùm” cho vấn đề nguồn cung bất động sản 2 năm qua.

Về ngắn hạn, tác động của dịch COVID-19 tại Việt Nam không nghiêm trọng như nhiều quốc gia khác trên thế giới, nhờ có các biện pháp đối phó chủ động ở cả cấp trung ương và địa phương. Ngân hàng Thế giới (WB) cũng dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2020 đạt 3% và kỳ vọng nền kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi tương đối nhanh chóng và có tốc độ tăng trưởng 6.8% vào năm 2021.

Về dài hạn, tốc độ tăng nhanh dân số, đô thị hóa ồ ạt và quy mô hộ gia đình ngày càng thu hẹp sẽ khiến nhu cầu về nhà ở tăng nhanh. Do đó, thị trường bất động sản vẫn còn cơ hội phục hồi và phát triển trở lại trong giai đoạn 2021 – 2022.

Nguồn: Invert.vn