Giao đất và cho thuê đất khác nhau như thế nào ?

Trường hợp nào được Nhà nước giao đất? Trường hợp nào được Nhà nước cho thuê đất? Giao đất và cho thuê đất khác biệt ra sao và có những hình thức trả tiền nào? Đây là những thắc mắc phổ biến của người sử dụng đất hiện nay.

Giao đất và cho thuê đất khác nhau như thế nào? Đây là hai hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân. Nhà nước là chủ thể có thẩm quyền thực hiện việc giao đất và cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành. Theo Luật Đất đai năm 2013, cho thuê đất và giao đất có những nét tương đồng, khác biệt nhất định.

1. Điểm giống nhau giữa giao đất và cho thuê đất

Những điểm tương đồng giữa giao đất và cho thuê đất gồm:

  • Đều là hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân;
  • Chủ thể nhận quyền sử dụng đất đều có đầy đủ khả năng và nhu cầu sử dụng đất;
  •  Chủ thể nhận quyền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
  • Chủ thể nhận quyền sử dụng đất đều trở thành người sử dụng đất sau khi kết thúc việc giao đất, thuê đất.
  • Hết thời hạn giao đất hoặc thuê đất, trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì đều được xem xét giao đất hoặc thuê đất tiếp nhưng không quá thời hạn đối với từng mục đích sử dụng theo quy định.

2. Phân biệt hai hình thức giao đất và cho thuê đất

Sự khác biệt giữa giao đất và cho thuê đất được xem xét theo 5 tiêu chí: Khái niệm; hình thức sử dụng đất; quyền của người sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất.

Tiêu chí  Giao đất Cho thuê đất
Khái niệm Theo Khoản 7, Điều 3, Luật đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Theo Khoản 8, Điều 3, Luật đất đai năm 2013, Nhà nước cho thuê đất  là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Hình thức sử dụng đất Nhà nước giao đất theo 2 hình thức:

  • Giao đất không thu tiền sử dụng đất
  • Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Điều 54 và Điều 55, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp.

Nhà nước cho thuê đất theo 2 hình thức:

  • Thuê đất trả tiền hằng năm
  • Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Theo Luật đất đai năm 2013, người thuê đất được thỏa thuận về hình thức trả tiền khi thuê đất.

Ngoại trừ trường hợp thuộc Khoản 2, Điều 2, Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì thuê đất trả tiền hàng năm.

Quyền của người sử dụng đất Theo Điều 179, Luật đất đai năm 2013, người được giao đất được chuyển quyền sử dụng đất của mình lại cho người khác thông qua các hình thức:

  • Chuyển nhượng
  • Tặng cho
  • Chuyển đổi
  • Cho thuê
  • Thế chấp
  • Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền thuê đất.

– Trường hợp thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê: Người thuê đất có các quyền của người sử dụng đất như trường hợp Nhà nước giao đất.

– Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm: Người sử dụng đất chỉ được thực hiện việc chuyển quyền đối với tài sản gắn liền trên đất.

Chỉ trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề: Người thuê đất có quyền cho thuê lại đất đã thuê.

Thời hạn sử dụng đất Có 2 hình thức về thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất:

  • Sử dụng đất ổn định lâu dài
  • Sử dụng đất có thời hạn

Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng vào các mục đích quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013.

Người sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất không có hình thức sử dụng ổn định lâu dài, mà đều có quy định về thời hạn sử dụng đất.

Tùy từng trường hợp cụ thể, thời hạn thuê đất tối đa là 50 năm, 70 năm, 99 năm.

Hạn mức sử dụng đất Nhà nước quy định về hạn mức giao đất ở và hạn mức giao đất nông nghiệp.

UBND cấp tỉnh quy định hạn mức cụ thể giao đất ở tùy tình hình cụ thể của địa phương.

Điều 129, Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể về hạn mức giao đất nông nghiệp.

Pháp luật về đất đai hiện hành không có quy định về hạn mức cho thuê đất.

Diện tích cho thuê đất cụ thể được nêu rõ trong Quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Quỹ đất đáp ứng và nhu cầu sử dụng đất là 2 yếu tố quyết định diện tích đất cho thuê cụ thể.

 

477

Ảnh minh họa cung cấp bởi web: xt18.com.vn

3. Nghĩa vụ tài chính khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Các Điều 33, Điều 34, Điều 35 của Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về nghĩa vụ tài chính khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Nhà nước giao đất

  • Có 7 trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, gồm:
  1.  Cá nhân, hộ gia đình được giao đất ở;
  2.  Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản;
  3.   Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
  4.  Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
  5.  Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để cho thuê hoặc chuyển nhượng;
  6.  Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để cho thuê hoặc để bán;
  7.  Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư.
  • Có 7 trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, gồm:
  1.  Cá nhân, hộ gia đình trực tiếp lao động lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thuỷ sản được giao đất nông nghiệp trong hạn mức;
  2.  Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp.
  3.  Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thực nghiệm, thí nghiệm về lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thuỷ sản;
  4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước;
  5.  Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, nhà kho, sân phơi; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thuỷ sản;
  6.  Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thuỷ sản hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ an ninh, quốc phòng;
  7.  Người sử dụng đất rừng đặc dụng; đất rừng phòng hộ; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88, Luật Đất đai năm 2013; đất giao thông, thủy lợi; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất xây dựng các công trình văn hóa, giáo dục và đào tạo, y tế, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh.

Nhà nước cho thuê đất

  • Có 2 trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, gồm:
  1.  Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc;
  2.  Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thuỷ sản; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
  • Có 7 trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, gồm:
  1.  Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
  2.  Cá nhân, hộ gia đình thuê đất để sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản;
  3.  Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01/01/1999 đến trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, ngoại trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;
  4.  Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01/01/1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết;
  5.  Cá nhân, hộ gia đình thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
  6. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.
  7. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thuỷ sản; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng kết cấu hạ tầng để cho thuê hoặc chuyển nhượng.

4. Ưu, nhược điểm của các hình thức giao đất, cho thuê đất

  • Đối với hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê,

Ưu điểm của hình thức cho thuê đất này là thời gian sử dụng đất ổn định, lâu dài; được quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất cũng như các tài sản gắn liền trên đất. Mặt khác, trong suốt cả thời gian thuê đất, không phát sinh thêm khoản nghĩa vụ tài chính nào về đất, ngay cả khi giá thị trường tăng lên hay khi khung giá đất tăng.

Tuy nhiên, số tiền phải trả cho cả thời gian thuê thường lớn hơn, có thể tạo áp lực tài chính cho người sử dụng đất.

  • Đối với hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm

Với hình thức thuê đất trả tiền hằng năm, người sử dụng đất không bị áp lực tài chính khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Người sử dụng đất có thể linh hoạt chuyển từ trả tiền hằng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Thế nhưng, nhược điểm là số tiền phải đóng hàng năm có thể tăng lên khi Nhà nước quy định theo giá đất thị trường, nếu giá đất tăng thì người sử dụng đất phải đóng cao hơn. Ngoài ra, người sử dụng đất không được thực hiện các giao dịch như tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất…

  • Đối với hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Ưu điểm là diện tích đất có thể rất lớn. Thời hạn sử dụng đất tương đối ổn định, lâu dài. Người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền trên đất (nếu có). Đặc biệt, Nhà nước không điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất trong trường hợp này.

Tuy vậy, không phải đối tượng nào cũng tiếp cận được với phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, mà chỉ những đối tượng quy định tại Điều 55, Luật Đất đai năm 2013 mới được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

“Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

  1.  Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
  2.  Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
  3.  Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
  4.  Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.”

Như vậy, với những thông tin trên, bạn đọc đã phân biệt được hai hình thức Nhà nước giao đất và Nhà nước cho thuê đất cũng như những ưu, nhược điểm nhất định của các phương thức giao đất, cho thuê đất. Người sử dụng đất nên nắm rõ để tuân thủ đúng quy định của pháp luật về đất đai hiện hành và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

>> Có thể bạn quan tâm: 

An Thanh
Theo tạp chí Thanh Niên