Vậy nhà ở riêng lẻ có phải xin cấp phép xây dựng không? Cơ quan nào có thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ? Có cần phải thông báo khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ? Mức phạt ra sao nếu không có giấy phép xây dựng hoặc khởi công xây dựng trước khi có giấy phép? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những vấn đề này.

1. Nhà ở riêng lẻ là gì?

Khái niệm nhà ở riêng lẻ được quy định rõ tại Khoản 2, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.”.

Theo quy định trên thì nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây trên mảnh đất thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức) và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng) trên chính mảnh đất đó.

Như vậy, hầu hết nhà ở hiện nay của người dân đều là nhà ở riêng lẻ, đó có thể là nhà ở độc lập, nhà ở biệt thự và nhà ở liền kề. Việc thiết kế và xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân theo các quy định của pháp luật hiện hành.

Nhà ở riêng lẻ có thể là nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà ở độc lập của cá nhân, hộ gia đình, được xây dựng trên thửa đất riêng biệt. Ảnh minh họa cung cấp bởi web: xt18.com.vn

2. Xây dựng nhà ở riêng lẻ có phải xin giấy phép không?

Pháp luật hiện hành quy định điều kiện khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ là phải có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép. Theo đó, chủ đầu tư (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép.

Bên cạnh đó, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 cũng quy định rõ các trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ không cần giấy phép xây dựng, tức là được miễn giấy phép xây dựng.

Cụ thể, Khoản 30, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định các trường hợp phải có giấy phép xây dựng và những trường hợp được miễn giấy phép khi xây dựng nhà ở riêng lẻ như sau:

3. Thủ tục cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Với các trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ phải xin giấy phép nêu trên, trình tự thủ tục như sau:

• Chuẩn bị hồ sơ cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Khi xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, bao gồm các loại giấy tờ như sau:

– Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01.

– Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.

– Hai bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu. Cùng với đó là báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật xây dựng có yêu cầu, bao gồm:

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình;

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình xây dựng;

+ Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện;

+ Trường hợp có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.

• Trình tự thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Theo quy định hiện hành, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm các bước sau đây:

Bước 1: Cá nhân, hộ gia đình nộp một bộ hồ sơ tại Bộ phận một cửa hoặc nộp trực tiếp tại UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương.

Bước 2: Cán bộ, công viên chức tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì ghi giấy biên nhận và trao cho người nộp. Trường hợp hồ sơ chưa đúng quy định hoặc chưa đầy đủ thì hướng dẫn người dân hoàn thiện hồ sơ đúng theo quy định hiện hành.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

UBND cấp huyện trao cho cá nhân, hộ gia đình Giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế trình xin cấp giấy phép xây dựng có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư có nghĩa vụ triển khai dự án theo đúng giấy phép đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Lưu ý:

– Thời hạn giải quyết hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ không quá 15 ngày, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định. Nếu đến thời hạn nhưng cần phải xem xét thêm hồ sơ thì cơ quan cấp giấy phép phải thông báo bằng văn bản cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức biết lý do, tuy nhiên không được quá 10 ngày, tính từ ngày hết hạn.

– Lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ sẽ do HĐND các tỉnh, thành quy định. Do đó, mức thu giữa các tỉnh, thành có sự khác nhau nhất định.

Hiện có 3 trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng. Ảnh minh họa cung cấp bởi web: xt18.com.vn

4. Khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ trước khi có giấy phép sẽ bị phạt?

Theo Khoản 39, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, điều kiện khởi công xây dựng công trình như sau:

• Thứ nhất, phải có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng.
• Thứ hai, đối với công trình yêu cầu phải có giấy phép xây dựng thì phải có giấy phép theo quy định.
• Thứ ba, phải có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được duyệt.
• Thứ tư, chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công theo quy định pháp luật.
• Thứ năm, phải có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng.
• Thứ sáu, chủ đầu tư đã gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc.

Căn cứ theo quy định nêu trên, điều kiện để khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ là phải có giấy phép xây dựng đối với các trường hợp yêu cầu phải xin cấp phép xây dựng. Như vậy, chủ đầu tư không được khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ trước khi có giấy phép đối với trường hợp phải xin cấp phép xây dựng.

Nếu chủ đầu tư khởi công xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ (trường hợp phải xin giấy phép) khi chưa có giấy phép thì sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định. Mức phạt cụ thể được quy định tại Khoản 5, Điều 15, Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

– Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị, phạt tiền từ 20 – 30 triệu đồng.

– Trường hợp nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp trên, phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng.

Không chỉ bị phạt tiền, chủ đầu tư có hành vi vi phạm phải dừng thi công và có thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản để thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Trường hợp quá thời hạn 60 ngày mà không xuất trình được giấy phép xây dựng thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình.

Cá nhân, hộ gia đình khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ (trường hợp phải xin giấy phép) khi chưa có giấy phép sẽ bị xử phạt hành chính. Ảnh minh họa cung cấp bởi web: xt18.com.vn

5. Phải thông báo ngày khởi công xây dựng trong trường hợp nào?

Theo quy định tại Khoản 30 và Khoản 39, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, có 6 công trình phải thông báo ngày khởi công xây dựng cho cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương.

• Công trình xây dựng phải có giấy phép trước khi khởi công.
• Công trình xây dựng cấp IV mà không phải là nhà ở riêng lẻ quy định tại Khoản 30, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020.
• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định Luật Xây dựng.
• Công trình xây dựng nằm trên địa bàn 02 đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, TAND tối cao, Viện KSND tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Quốc hội, Văn phòng Chủ tịch nước, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của MTTQVN và của tổ chức chính trị – xã hội thành viên, Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư xây dựng.

Lưu ý:

– Về thời hạn phải thông báo ngày khởi công xây dựng, Khoản 39, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định, chủ đầu tư phải gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng cho cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc.

– Về mức xử phạt khi không thông báo ngày khởi công, Khoản 1, Điều 14, Nghị định 139/2017/NĐ-CP nêu rõ, đối với hành vi không thông báo hoặc chậm thông báo thời điểm khởi công xây dựng sẽ bị phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 01 triệu đồng. Đây là mức phạt áp dụng với tổ chức. Với cá nhân, mức phạt bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.

Trên đây là những quy định liên quan tới việc xây dựng nhà ở riêng lẻ mà cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cần nắm rõ. Chủ đầu tư xây dựng công trình cần tuân thủ nghiêm túc các quy định này để tránh trường hợp bị xử phạt hành chính hoặc bị buộc phải tháo dỡ công trình.

>> Có thể bạn quan tâm: 

• Hoàn công nhà là gì? Có nên mua nhà chưa hoàn công ?

• Hoàn công xây dựng là gì ? Tại sao xây nhà phải làm thủ tục hoàn công

• Mật độ xây dựng là gì – Cách tính mật độ xây dựng chính xác
• Phần xây dựng sai phép có được hoàn công để sang tên sổ hồng ?
• Lộ giới là gì ? chỉ giới xây dựng là gì ?
• Nhà xây không phép, sai phép có được hợp thức hóa ?
• Những loại công trình nào được miễn giấy phép xây dựng?
• Xem hướng nhà đất trên sổ hồng như thế nào ?
• Chỉ giới đường đỏ là gì? Xây nhà phải cách đường bao nhiêu 

• Xây nhà cấp 4 có cần xin giấy phép không ?

• Cần phải xin giấy phép khi sửa chữa, cải tạo nhà ?
  
  

  An Thanh

  Theo tạp chí Thanh Niên